Visienota – nieuwbouwproject Stille Meeuw vzw/scouts Jobertus

lokalen Sportendreef 14

1.      Context

In 1960 kwam een groep oud-scouts in en van Brasschaat samen. Zij vonden dat het hoog tijd was om een lokaal te bouwen. De groep verhuisde immers telkens van de ene naar de andere locatie.
Zo ontstond de werkpaardenpatrouille, voorloper van Stille Meeuw.

Niet enkel met de inzet van een kern oud-scouts en vrijwilligers, maar ook met de broodnodige financiële bijdragen van heel wat sympathisanten, realiseerden zij op korte tijd een scoutslokaal in het park van Brasschaat. Het lokaal bevindt zich in de Sportendreef 14, achter het politiegebouw.
De feestelijke opening vond plaats op 20 april 1969.

Stille Meeuw heeft van bij het begin de taak op zich genomen om te ondersteunen in de financiële en materiële noden van scouts en gidsen Jobertus.
Om geld in te zamelen voor alle lopende kosten en structurele uitgaven organiseert Stille Meeuw regelmatig activiteiten.

VZW Stille Meeuw heeft de lokalen 50 jaar lang steeds ‘als een goede huisvader’ onderhouden.

Onder de bestuursleden groeide echter het besef dat om ook de volgende decennia deze thuis voor bijna 400 leden van Jobertus te verzekeren, onderhoud alleen niet meer volstaat.

Bovendien is het maatschappelijk belang van een vereniging als deze de laatste jaren alleen maar toegenomen. Het samenbrengen en het samenwerken van een jeugdbeweging, ouders van de leden,
sympathisanten en leden van de Stille Meeuw in tal van activiteiten mogen we bijzonder noemen.
De  voorbije 2 jaren ontwikkelde zich een toekomstvisie die gaandeweg concrete vorm begon te krijgen.

Volgende punten kwamen regelmatig aan bod :

• De degelijkheid en veiligheid van de infrastructuur

De vloer en sanitair zijn dringend aan vervanging toe. Het dak lekt. Noodherstellingen helpen maar tijdelijk.  Door gebrek aan modern isolatiemateriaal lopen verwarmingskosten hoog op.
Enkel het dak vervangen, brengt de stabiliteit van het gebouw in gevaar waardoor ook de buitenmuren zouden verstevigd moeten worden.
De centrale verwarming op mazout is verouderd en zou kunnen vervangen worden door een warmtepomp, die duurzamer verwarmt bij frequenter gebruik.

• Bezettingsgraad[1]

De locatie van de gebouwen is ideaal te noemen. Midden in het groen,  op wandelafstand van het bruisende centrum,  tal van recreatiemogelijkheden.
Indien de gebouwen voldoen aan de huidig geldende kwaliteitsnormen zouden ze absoluut interessant zijn voor andere jeugdbewegingen tijdens vakanties of weekend, en voor doordeweekse verhuring aan andere verenigingen of activiteiten (conform bepalingen RUP).
Dit zou een win/win situatie zijn, omdat hierdoor meer mensen kunnen genieten van de infrastructuur en anderzijds huurinkomsten kunnen gegenereerd worden.
 
Deze overwegingen resulteerden in het advies vragen aan twee onafhankelijke experts  (een architect en een bouwkundig ingenieur). Beiden adviseerden de bouw van een nieuw lokaal als de meest logische en toekomstgerichte oplossing.
Na grondige overweging werd door de Raad van Bestuur van Stille Meeuw op 17 december 2019  beslist om voor een nieuwbouw te gaan.  Deze beslissing werd bekrachtigd door de groepsraad van scouts Jobertus.
 

2.      Visie voor de nieuwe infrastructuur

 

2.1.        Multi-functionaliteit

Het huidige gebouw wordt ongeveer 80 dagen per jaar gebruikt.
Als Stille Meeuw een nieuwe infrastructuur realiseert, moet het vanzelfsprekend zijn dat die optimaal benut wordt en dus de bezettingsgraad vergroot wordt.
Door de lokalen open te stellen voor andere jeugdbewegingen (verhuur – bovenlokaal – 50 à 75 dagen per jaar) en andere (cultuur)verenigingen of geïnteresseerde partijen (verhuur – intra-lokaal – 100 à 150 dagen per jaar), beogen we die bezettingsgraad minstens te verdubbelen, misschien zelfs te verdriedubbelen.
 
Hoewel Stille Meeuw niet wil focussen op zuiver commerciële activiteiten, beogen wij wel de lokale horeca, winkeliers en Brasschaatse ondernemers te betrekken in de mate van het mogelijke, zodat ook het economisch weefsel van de gemeente Brasschaat zich verder ontwikkelt.
 
Maar het zou ook de haalbaarheid van het project zelf  ten goede komen, mocht de bezettingsgraad van de infrastructuur gemaximaliseerd  kunnen worden.
 

2.2.        (Financiële) haalbaarheid

Stille Meeuw vzw heeft als doel het financieel en materieel ondersteunen van Jobertus scouts. Het beheren van de lokalen aan de Sportendreef 14 maakt daar deel van uit.

Hoewel het voltallige BestuursOrgaan de beslissing om een nieuwbouw te realiseren ondersteunt, moeten we er als vereniging over waken dat de financiële lasten niet als te belastend worden ervaren en zo de werking van de vzw gedeeltelijk of zelfs volledig zou verlammen.
 
Stille Meeuw heeft subsidies toegekend gekregen door de gemeente Brasschaat, het FoCI (Fond voor Culturele Infrastructuur) en Cera. Daarnaast hebben we door de erkenning van de Koning Boudewijnstichting, giften fiscaal aftrekbaar kunnen maken en hebben we heel wat oud-scouts en sympathisanten bereid gevonden een win-winlening , in beheer via de PMV-z[2] , met Stille Meeuw af te sluiten.
 
Als we de huidige geschatte projectkost hanteren, is het financieel plaatje rond. Al moeten we hiervoor ook de aangelegde provisie in de schaal leggen.
 
Het is echter niet onverstandig een bijkomende marge in te bouwen. Iedereen weet dat er vaak onvoorziene kosten opduiken tijdens de realisatie van dit soort projecten.

Stille Meeuw is op zoek gegaan naar een kredietgever waarbij wij een lening kunnen aangaan. We vonden er twee.
Enige voorwaarde is dat er een borgstelling gegeven wordt door de gemeente Brasschaat, omdat Stille Meeuw niet over vaste (maand)inkomsten beschikt.
 
Hoewel de verhuur van de infrastructuur tijdens de week volledig past in onze visie, werd die nog niet opgenomen in het financieringsplan. Inkomsten die zo gegenereerd worden zouden Stille Meeuw de armslag kunnen geven om een lening aan te gaan.
 

2.3.        Duurzaamheid

Stille Meeuw wil op de meest duurzame manier een nieuw lokaal realiseren.
Niet alleen de gebruikte materialen moeten in de mate van het mogelijke duurzaam zijn, ook het toekomstige energieverbruik is erg belangrijk.
 
Door gebruik te maken van de berekeningstool van het FoCI (het Fonds voor Culturele Infrastructuur) hebben wij het verbruik van het huidige lokaal bepaald.
Op basis van het plan van de nieuwbouw heeft een EPB-expert een inschatting gemaakt, zodat een minimum aan vergelijking mogelijk is.
 
Het jaarverbruik van de nieuwe lokalen zou tussen de 25.000 en de 28.000 Kwh liggen, aangenomen dat de bezettingsgraad door Jobertus dezelfde zou zijn als vandaag.
 
Dit is significant lager dan het verbruik vandaag, mede dankzij de beter dan wettelijk bepaalde  isolatiematerialen en verwarmingstechnieken die we willen gebruiken.
Een voorbeeld daarvan is de geothermische warmtepomp die naast het verwarmen ook de koeling van het gebouw garandeert met hernieuwbare energie.
 

3.      Doelstelling

Het belangrijkste doel van Stille Meeuw vzw blijft het aanbieden van een nieuwe, duurzame thuis aan scouts Jobertus.
Een secundair doel is het ter beschikking stellen van de infrastructuur aan andere verenigingen en organisaties. Een dergelijke infrastructuur op een fantastische locatie niet ten volle laten benutten zou een gemiste kans zijn. Op die manier draagt deze locatie structureel ook bij tot het verlagen van de ecologische voetafdruk van het Brasschaats verenigingsleven.
 
De Vlaamse Regering onderschrijft het Klimaatakkoord van Parijs. Europa wenst de uitstoot van de broeikasgassen tegen 2050 te verminderen met 80 tot 95% in vergelijking met 1990. Als eerste tussenstap moet de Europese uitstoot tegen 2030 verminderd worden met minstens 40% ten opzichte van 1990.
 
Als de bezettingsgraad van het lokaal dezelfde zou blijven, bespaart Stille Meeuw reeds 46% (van 52.000 naar 28.000 Kwh/jaar). Willen we echter de Europese ambities van 2050 halen, moeten we mikken op een hogere bezettingsgraad.
We veronderstellen dat andere verenigingen vandaag ook (minstens) 350 Kwh/dag verbruiken. Dit verlaagt naar 88,2 Kwh/dag als ze van het nieuwe gebouw gebruik maken.
Door de warmtepomp zal de infrastructuur immers het ganse jaar op 15°C verwarmd worden.
Om de lokalen te verwarmen naar 20°C, vermeldt Engie een meerverbruik van 20% in een goed geïsoleerd gebouw.

Op basis van 80 dagen gebruik (aan 20% meer) en een aangenomen jaarverbruik van 28.000 Kwh geeft dat 73,5 Kwh/dag voor dagen waarop het gebouw niet gebruikt wordt en 88,2 Kwh/dag indien het wel gebruikt wordt.
 
Als we de doelstelling van 95% minder CO₂ uitstoot willen realiseren, moeten we streven naar 104[3] extra dagen bezetting.
 
Met de 80 dagen van het huidige gebruik daarbij opgeteld, komen we aan 184 dagen, of een bezettingsgraad van 50,4% op jaarbasis.
 
Een 50,4% bezettingsgraad moet onze minimum doelstelling zijn, willen we structureel bijdragen tot de klimaatdoelstelling van Parijs.